- 変更日:
- 2026.02.03
住宅購入を検討している方の中には、限られた敷地でも広々とした面積を確保するため、あるいは眺望・採光にこだわるために、三階建て住宅に興味を持っている方も多いのではないでしょうか。
三階建て住宅は一般的な二階建て住宅と異なるメリット・デメリットがあるため、三階建て住宅の特徴を理解したうえで検討しましょう。
この記事でわかること
- 三階建てのメリット・デメリット
- 間取り実例とポイント
- 注意点や失敗しないポイント
本記事では、三階建て住宅のメリット・デメリットや間取り事例について、経験談をもとに解説します。
三階建て住宅を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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注文住宅の住宅商品について、種類や特徴、注意点、選び方について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
目次
1.三階建て住宅の5つのメリットと経験談
出典：都心の希少な立地の、緑に囲まれたスタイリッシュな住まい。 | 建築実例 | 戸建住宅 | 積水ハウス
三階建て住宅の特徴を知るために、まずは三階建て住宅の5つのメリットについて経験談を交えて解説します。
- 狭い敷地を有効活用して広い家を建てられる
- 眺望や採光を確保しやすい
- 間取りの選択肢が増える
- フロアごとに使い分けできる
- 水害対策にもなる
以下より1つずつ解説します。
1-1.狭い敷地を有効活用して広い家を建てられる
三階建てであれば狭い土地であっても建物を上に伸ばせるため、その分床面積を確保できます。
狭小住宅を建てたい方や、予算の関係で広い土地を購入するのが難しい方は、三階建てを検討してみましょう。
1-2.眺望や採光を確保しやすい
家にいながら最高の眺め！
眺望を確保するために高台の土地を探していたが、高台という条件だけでは他の住宅と目線が被ってしまうことに気が付いた。家を三階建てにすることで、他の住宅に遮られない眺望を確保できた。日当たりも抜群！
建物が密集しているエリアでは眺望や採光を確保しにくいですが、三階建てにすることで他の住宅よりも背が高くなる分、眺望・採光を確保しやすくなります。
眺望や採光は住宅の開放感にも影響するため、開放的な住宅を建てたい方にもおすすめです。
1-3.間取りの選択肢が増える
念願の趣味部屋ができた！
キャンプや登山で使う道具をメンテナンスできる空間が欲しいと思っていたが、二階建てではリビングと子ども部屋、寝室を作るだけで精一杯。自宅での趣味活動は諦めかけていたが、ハウスメーカーに三階建てを提案してもらい、自分の希望の間取りが作れた。
三階建てにすることでフロアが増え、スペースに余裕が生まれます。
居室だけでなく、ビルトインガレージや趣味のスペース、テレワークスペースを作れるため、家族の目を気にせず没頭したいことがある方にもおすすめです。
1-4.フロアごとに使い分けできる
適度な距離間の二世帯住宅になりました
互いのプライバシーを守れる二世帯住宅を建てたいと考えていた。
二階建ての完全分離型だと予算オーバーだったが、ハウスメーカーに三階建てで一階を親世帯、二階・三階を子世帯として利用する方法を提案してもらい、満足いく二世帯住宅になった。
三階建て住宅にすることで、フロアごとに生活スペースを使い分けることができます。
二世帯住宅だけでなく、店舗や事務所にも利用できるため、住宅以外の用途で利用したい方にもおすすめです。フロアをしっかりと分けることで、生活のメリハリも生まれるでしょう。
1-5.水害対策にもなる
もしものときに安心な構造
近くに川があるため、何かしらの対策を取らなければと考えていたところ、一階をビルトインガレージにし、メインの生活は二階・三階で行う提案を受けた。
水害が発生するのは不安だが、床下浸水のリスクを最小限に押さえられる構造になっている。
洪水が発生してしまうと、建物の一階部分は浸水被害で大きなダメージを受けてしまいます。ハザードマップで浸水の可能性が高いエリアに住宅を建てる方は、三階建て住宅を検討するのもいいでしょう。
なお、三階建て住宅を検討する際には、必ず複数ハウスメーカー・工務店の住宅プランを比較してください。
同じような見積もり金額でも、ハウスメーカーによって費用項目は異なるため、「A社は〇〇込みで総額を出しているのに、B社には含まれていない」というケースが多々あります。
HOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスなら、スマホから簡単に複数ハウスメーカー・工務店の実際の住宅プランを手に入れるので、こういった違いにも気づきやすいですよ。
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2.三階建て住宅の5つのデメリット！実際に後悔したことは？
三階建て住宅のメリットを解説しましたが、ここからは三階建て住宅の5つのデメリットについても、経験談を交えて解説します。
- 高さ制限に左右される！立地によっては三階建てが難しい場合がある
- 天井高によっては固定資産税が多くなる
- 建物内で温度差が発生する・冷暖房効率が悪い
- 階段が増える分、移動が大変になる
- 建物の揺れが大きくなる
こちらも1つずつ解説します。
2-1.高さ制限に左右される！立地によっては三階建てが難しい場合がある
三階建てが厳しい土地を買ってしまった
立地や住環境が気に入った土地があり、ハウスメーカーにプラン作成を依頼したところ、この土地で三階建てにするには各階の天井高をかなり低くする必要があるとのことで断念した。
不動産はエリアによって建てられる建物に制限があります。主な制限は以下のとおりです。
- 建ぺい率
- 容積率
- 高さ
- 斜線（隣地、北側、道路）
用途地域ごとに一定の制限を設けることで、エリアの環境を保ち、無秩序な建築を防止する目的があります。
高さ制限によって三階建ての建築が難しいケースや、斜線制限によって三階部分に斜線がかかり見た目や使い勝手が良くない住宅になってしまうケースもあります。
高さ制限に関しては「3-1.スキップフロアを活用した間取り」のような間取りを検討してみるのもよいでしょう。
土地を選ぶ際には、建てたい住宅をイメージしたうえで、そのプランが入る土地を選びましょう。
2-2.建築費が高くなる
予算オーバーがいまだに気になっている
想定よりも建築費が高くなってしまい、全体の費用総額が予算を超えてしまった。立地には満足しているが、もう少し土地の安い場所にしてもよかったのでは、と住み始めた今でも考えることがある。
三階建て住宅は、構造計算の費用が必ず必要です。また、二階建てに比べて、建物の工事費用も高くなります。そのことを前提に、土地探しを行うとよいでしょう。
三階建て住宅の費用については、「4-1.二階建てよりもコストがかかる」で解説します。
2-3.建物内で温度差が発生する・冷暖房効率が悪い
三階の冷暖房は欠かせない…
一階と三階の温度差が激しい。特に夏は、三階が蒸し暑くなるため、エアコンは欠かせない。常にエアコンを付けているため、冷暖房費が高くなってしまう。
三階建て住宅は、建物内で温度差が発生してしまいます。
冷暖房のコストを抑えるためにも、性能の高い断熱材やトリプルガラスを採用したり、全館空調システムを取り入れたりするのがおすすめです。
また、三階建て住宅の高さを活かして吹き抜けを作る際には、シーリングファンを設置して、空気が循環するような仕組みを整えましょう。
2-4.階段が増える分、移動が大変になる
将来を考えると階段移動がきついかも？
狭い土地でも広い床面積を確保できると聞いて三階建て住宅にしたが、階段が増える分、洗濯や掃除の移動が大変。今はまだ耐えられるけど、高齢になってからの生活に不安がある。
階段での移動が増えてしまうのは、三階建てのデメリットです。
三階部分は子ども部屋にしておき、子どもが独立した後には荷物置きにするなど、高齢になってから階段での移動が増えないように使い方を考えておきましょう。
2-5.建物の揺れが大きくなる
地震発生時に結構揺れる
三階にいるときは、特に地震の揺れを感じやすい。震度は小さくても、結構な揺れを感じるので、ペットの猫にストレスを与えてしまう。
三階建て住宅は高さがある分、二階建て住宅よりも揺れを感じやすいです。
建物全体の重量も増えるため、構造躯体もより強固なものにしなければなりません。地震の多い日本で安心して生活するためにも、地震に強いハウスメーカーに依頼しましょう。
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3.三階建て住宅の間取り実例とポイント
三階建て住宅のメリット・デメリットがわかったところで、ここからは三階建て住宅の間取り実例とポイントについて解説します。
今回ご紹介する間取りは、以下のとおりです。
以下より、間取り図とポイントをご紹介します。
3-1.スキップフロアを活用した間取り
| 世帯（想定） | 2～3人 |
|---|---|
| 延床面積 | 20坪程度 |
| 間取り | 2SLDK |
1つ目の事例は、階段スペースを有効に使えるスキップフロアの住宅です。
スキップフロアとは、同じ空間の中で段差をつけたり、中二階や中三階のように階段途中を部屋として活用したりする間取りです。
高さに制限があって三階建てが厳しい場合にも、スキップフロアにすることで、高さを抑えられるうえ、面積を有効に活用できます。
また、スキップフロアにすることで、視覚的に部屋が広く見える、おしゃれな空間になるといったメリットがあります。
3-2.仕事部屋とスカイバルコニーのある間取り
| 世帯（想定） | 5～6人 |
|---|---|
| 延床面積 | 83坪程度 |
| 間取り | 7SLDK |
2つ目は、仕事部屋とスカイバルコニーがある間取りです。
三階建てにすることで、メインの生活スペースを二階と三階にし、一階部分はガレージや在宅勤務のためのスペースとして活用しています。三階建てでなければスペースが足りず、実現できない間取りと言えるでしょう。
また、三階建てにすることでスカイバルコニーに出た際にも近隣の住宅と目線が被りません。子どもとミニプールで遊んだり、BBQをしたりと楽しめます。
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| 世帯（想定） | 2人+3人 |
|---|---|
| 延床面積 | 37坪程度 |
| 間取り | 1LDK+2LDK |
3つ目の事例は、ビルトインガレージ付きの二世帯住宅です。
間取りは、右の1階・2階が親世帯、左の1階～3階が子世帯で使える仕様になっています。
足腰に不安がある親世帯は下の階に生活空間をまとめ、子世帯は3階まで使える設計にすれば、1階部分がビルトインガレージでも十分な居住空間を確保できます。
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4.三階建て住宅を建てる際の費用面の注意点
三階建て住宅を建てる際には、以下のような費用面の注意点があります。
- 二階建てよりもコストがかかる
- 将来的なメンテナンス費用がかかる
それぞれについて解説します。
4-1.二階建てよりもコストがかかる
三階建て住宅は、一般的な二階建て住宅を建てるよりもコストがかかってしまいます。
その理由は大きく分けて3つです。
- 建材が増え工期も長くなる
- 構造計算が義務付けられている
- 場合によっては地盤改良工事が必要になる
それぞれについて解説します。
4-1-1.建材が増え工期も長くなる
三階建て住宅は二階建て住宅よりも使用する建材が増えるため、その分費用が増えることはイメージできるでしょう。
しかし、高くなるのは材料費だけではありません。三階建て住宅は建築工事の期間が二階建て住宅よりも長くなるため、人件費なども必要になります。
どのような構造・工法を採用するかによっても費用は異なるため、ハウスメーカーと相談しながら進めましょう。
4-1-2.構造計算が義務付けられている
木造住宅の場合、三階建て以上の住宅を建てる際には構造計算書の提出が義務付けられています。
構造計算は高度で複雑な計算が必要ですが、端的に述べると建物の安全性や機能性を裏付けるためのデータです。
一般的な住宅の場合、構造計算にかかる費用は20万円程度です。
4-1-3.場合によっては地盤改良工事が必要になる
三階建て住宅を建てる場合、建物の重さなどによって地盤の強度が足りないケースも考えられます。
そのような際には地盤沈下などが発生しないように、地盤改良工事をしなければなりません。地盤調査だけでも5万〜30万円程度かかることに加え、改良工事が必要な場合にはさらに費用がかかります。
【一般的な戸建て住宅：地盤改良工事の相場】
- 表層改良工法：約50万円
- 柱状改良工法：約100万円
- 鋼管杭工法：約100万〜200万円
地盤改良工事にかかる費用を抑えたい場合には、ハウスメーカーの比較検討をしっかりとすることが大事です。また、予算オーバーした際には、ハウスメーカーに別プランの提案を依頼することも可能です。
4-2.将来的なメンテナンス費用がかかる
三階建て住宅は、一般的な二階建て住宅よりもメンテナンス費用がかかる傾向にあります。
二階建てよりも外壁・床面積が増えるため、修繕箇所が多くなることに加え、足場を作る際に高い足場を設置しなければなりません。また、屋上を利用する際には定期的な防水工事も必要になります。
メンテナンス費用を抑えるためには、外壁や屋根に使用する素材にこだわりましょう。初期費用がかかったとしてもサビや汚れに強い高性能なものを選んだり、自然素材のものを選んだりすると、ランニングコストを抑えやすいです。
予算内で理想の注文住宅を建てるなら、事前に注文住宅のプロに相談するのがよいでしょう。
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5.三階建て住宅で失敗しない3つのポイント！
三階建て住宅で失敗しないためには、以下の3つのポイントを押さえましょう。
- 費用計画：土地代と家の建築費用のバランスを考える！
- 間取り：部屋数だけでなく「過ごしやすさ」にも気をつけよう
- 依頼先：三階建て住宅の実績が豊富なハウスメーカーに相談する
それぞれについて解説します。
5-1.費用計画：土地代と家の建築費用のバランスを考える！
三階建て住宅を建てる際には、土地代と家の建築費用のバランスを考えましょう。
住宅を建てるための土地を購入する必要がある場合は、家の建築費のほかに土地代を含めて予算を考える必要があります。家にお金をかけようと考えていたものの、土地の地盤改良で急にお金がかかることもあるでしょう。
ハウスメーカーとも相談しながら、バランスの良い費用計画を立てましょう。
5-2.間取り：部屋数だけでなく「過ごしやすさ」にも気をつけよう
三階建てにすることで床面積が増えるため、その分部屋数も増やせます。しかし、部屋数を意識するあまり「過ごしやすさ」を見落としてしまうことも。実際に住み始めたら狭く感じる、日当たりが悪い、生活動線が使いにくいといったケースもあるため、「過ごしやすさ」を意識した間取りを考えましょう。
三階建て住宅の間取りをイメージできない場合は、モデルハウスや完成見学会に行き、三階建ての雰囲気を味わってみましょう。
5-3.依頼先：三階建て住宅の実績が豊富なハウスメーカーに相談する
三階建て住宅を建てる際には、三階建て住宅の実績が豊富なハウスメーカーに相談しましょう。
ハウスメーカーによって得意としている住宅は異なります。実績豊富なハウスメーカーに依頼することで、これまでの経験をもとにした具体的なアドバイスを受けられるため、住宅作りの参考になります。
まとめ
三階建て住宅のメリット・デメリットや間取り事例について、経験談をもとに解説しました。
三階建て住宅は、狭い土地でも有効に活用できるため間取りの選択肢が増える、眺望や採光が確保しやすいといったメリットがあります。
一方で、建物内で温度差がある、階段の移動が大変といったデメリットもあるため、将来的な生活も踏まえたうえで検討しなければなりません。
また、三階建てにすることで一般的な二階建てよりもコストがかかるため、建築費やランニングコストは綿密に計算する必要があります。
三階建て住宅で快適に過ごすためにも「過ごしやすさ」を意識し、実績豊富なハウスメーカーに相談しましょう。
この記事のポイント
三階建ての戸建てにはどんなメリットがある？
主に以下のようなメリットがあります。
- 狭い敷地を有効活用して広い家を建てられる
- 眺望や採光を確保しやすい
- 間取りの選択肢が増える
- フロアごとに使い分けできる
- 水害対策にもなる
「1.三階建て住宅の5つのメリットと経験談」では、上記5つのメリットについて、経験談を交えて解説しています。
三階建ての間取りにはどのようなものがある？
三階建ての間取りでは、スキップフロアを活用したり、スカイバルコニーを設置したり、ビルトインガレージ付きにしたりと、縦に住居が伸びる分、バリエーション豊かなアイデアが生まれることでしょう。
詳しい間取り事例は「3.三階建て住宅の間取り実例とポイント」でご紹介しています。
三階建ては価格が高い？費用面での注意点は？
三階建ての建築費は、二階建てよりもコストがかかります。また、将来的なメンテナンス費用も三階建てのほうが割高になる傾向があります。
詳しくは「4.三階建て住宅を建てる際の費用面の注意点」でお伝えしています。
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この記事の編集者
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