- 変更日:
- 2021.11.22
土地を購入するとき、土地そのものの代金以外に諸費用や税金がかかります。諸費用や税金は、一般的に土地代金の5～10％程度かかります。
例えば2,000万円の土地なら、税金や手数料の合計は100万円を少し超えるくらいになります（住宅ローンを利用するかどうかによって諸費用は変わります）。諸費用がかかることを事前に知っていなければ、諸費用分が予算オーバーになってしまうかもしれません。
この記事では、以下の内容を解説します。
この記事を読んだらわかること！
- 土地の購入時・購入後に発生する費用（税金、登記費用、ローンの手数料など）の詳しい内訳、またそれぞれの計算方法
- 諸費用を含め、土地購入にかかる費用のシミュレーション（1,000万円、2,000万円の土地を購入する場合）
- 土地購入の予算の立て方と予算オーバー時の対応策、理想のマイホーム建築を実現するポイント
土地から探して注文住宅を建てようとすると、「やることが多くて大変だな…」と感じ、なかなか家づくりの計画が進まないという方は少なくありません。
ぜひ本記事を参考にしていただき、効率的に時短をしながら土地探しを進め、納得できるマイホームを手に入れましょう。
また、土地購入を含んだ家づくり全体の費用相場について知りたい方は、「土地代込みの注文住宅の予算」の記事をご参照ください。
目次
1.土地購入時に必要な費用
土地購入の際には、次のような税金や手数料などの様々な費用がかかります。
支払うタイミングはそれぞれ違うので、購入計画の段階で把握しておき、予算に入れておくことが大切です。
| 費用項目 | 必ず発生する？ | 支払いの時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | △（不動産会社が所有する土地を購入するときは不要） | 売買契約時と引渡し時に半分ずつ |
| 印紙代 | ○（必須） | 売買契約の日 |
| 登記費用（登録免許税・司法書士報酬） | ○（必須） | 決済日（引渡し日） |
| 固定資産税・都市計画税（日割り精算） | △（決済日によっては発生しない） | 決済日（引渡し日） |
| 住宅ローン手数料など | 住宅ローンを利用する場合 | 融資実行日 |
| 測量費用 | 測量していない土地の場合（売主負担のケースもあり） | 決済日に清算するなど |
| 農地転用の費用 | 地目が「田」「畑」の場合 | 決済日に清算するなど |
ここからは、それぞれの費用の概要、計算方法、目安金額をお伝えします。
1-1.仲介手数料
諸費用の中で、大きなウエイトを占めるのが仲介手数料です。仲介手数料とは、土地の売買を仲介した不動産会社に支払う費用のことで、宅地建物取引業法によって上限が決められています。
仲介手数料は、「土地価格×3％＋6万円＋消費税」という式で求められます（土地代が400万円以上の場合）。
仲介手数料は、土地探しを依頼した段階ではなく、売買が成立した段階で発生します。
不動産会社が間に入らず取引をした場合や、不動産会社が所有する土地を購入する場合は、仲介手数料は不要です。
- 【支払いタイミング】
- 仲介手数料は2回に分けて支払われるのが慣例です。
- 1回目は売買契約時に仲介手数料の50%、2回目は決済日（引渡し日）に残りを支払います。
- 【仲介手数料の計算例】
- 土地代金が2,000万円の場合なら、2,000万円×3％＋6万円＋消費税（10%）＝726千円
【ここがポイント】仲介手数料には消費税がかかる
土地そのものの購入代金に消費税はかかりません。ただし、仲介手数料をはじめ、司法書士への報酬、測量費用などの諸手数料には消費税が発生します。また、建物価格（工事費用・購入費用）に対しては消費税が掛かります。
土地・住宅購入の資金計画の際には、各費用の計算に間違いがないかを確認することが大切です。間違いを防ぐためにも、完全無料でプロがご相談にお応えする「HOME4U 家づくりのとびら」のオンライン相談サービスなど、効率的で有効なサービスを活用しましょう。
1-2.印紙代
印紙代は、売買契約が交わされる際に必要な費用（税金）です。土地の売買契約書に規定の金額の印紙を貼り付けて、消印することで納税します。
取引される土地代金 (契約書に記載される金額) によって印紙代は異なります。
- 【支払いタイミング】
- 売買契約の時に支払います。
- 【土地建物売買契約書における印紙代の計算例】
土地の購入金額 印紙代 軽減後の印紙代* 100万円超 500万円以下 2千円 1千円 500万円超 1,000万円以下 1万円 5千円 1,000万円超 5,000万円以下 2万円 1万円 5,000万円以上 1億円以下 6万円 3万円 *2024年3月31日までの軽減措置による金額です。
参考：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
1-3.登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
登記費用とは、登記簿に記載された所有者を変更するために必要な費用です。
登記費用には登記する際に必要な登録免許税と、司法書士に手続きを依頼する際にかかる報酬の2つがあります。
登録免許税は固定資産税評価額に一定の税率をかけて算出します。
土地の所有権移転登記にかかる基本の税率は2％ですが、2023年（令和5年）3月31日までの間に登記をする場合は、軽減措置が適用されて1.5％になります。
- 【支払いタイミング】
- 決済日（引渡し日）に支払います。
金額は事前に不動産会社から教えてもらえます。
- 【例】
- 土地の売買代金2,000万円、固定資産税評価額1,400万円のケース
登録免許税の計算：固定資産税評価額1,400万円×1.5％＝21万円
司法書士報酬：5万～8万円前後
参考：税務署「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」
1-4.固定資産税・都市計画税（日割り精算）
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点での土地の所有者に課税され、１年分の納付書が届きます。
売主は1年分の税金を支払っているため、１年の途中で土地を売買した場合は、売買代金の支払い時に日割り清算するのが慣例です。
日割り計算は、1月1日を起算日とする場合と、4月1日を起算日とする場合があります。
- 【支払いタイミング】
- 土地の決済日（引渡し日）に支払います。
- 【固定資産税・都市計画税の計算方法】
固定資産税 固定資産税評価額（課税標準）×1.4％（標準税率） 都市計画税 固定資産税評価額（課税標準）×0.3％
※0.3％より税率が低い自治体もあります。- 【計算例】
- 土地の売買代金2,000万円、固定資産税評価額1,400万円のケース
1,400万円×1.7％＝23万8千円（年額）
半年分なら23万8千円×0.5＝11万9千円
(ただし、1月1日時点で売主の家などが建っていた土地は減免制度があるため大幅に安くなります)
1-5.住宅ローン手数料など
住宅ローンを組むときには、様々な費用がかかります。
（ここでは住宅ローンと表現を統一しますが、住宅ローンを組む場合、土地の購入代金には「つなぎ融資」という制度を利用するのが一般的です。）
以下より、各手数料・税金について詳細をご説明します。
（1）住宅ローン手数料
住宅ローン手数料は金融機関が融資を行うために徴収する費用で、2万～30万円程度です。
（2）印紙代
住宅ローンを借りるための「金銭消費貸借契約書」に張り付ける印紙代です。
借入金額に応じて決まっており、1,000万円超5,000万円以下の場合で2万円です。
参考：国税庁「No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書」
（3）保証料
保証料は、万が一ローンを組んだ方が返済不能になったとき、保証会社に金融機関へ残債を返済してもらう（本人の債務が免除されるわけではない）ために必要な費用です。
借入金額の1～2％を一括で支払う方式と、借入金利に上乗せする方式があります。
（4）抵当権設定のための登記費用
住宅ローンを借りるときには抵当権を設定するための登録免許税が借入金額の0.4％かかります。
加えて、登記を依頼する司法書士への報酬が必要です。
【ここがポイント】ローンは保証料も含めて比較しよう
住宅ローン手数料や保証料は金融機関によって様々です。
諸費用を節約したい場合は、金利だけでなく手数料・保証料なども考慮して金融機関を選ぶとよいでしょう。
- 【住宅ローンに関する諸費用の支払いタイミング】
- ローンの融資実行日に支払います。
また、土地購入費用に住宅ローンを利用したいと考えている場合、土地購入の際に住宅ローンの申請を行う必要があるため、前もって新築する家のプランを準備しておき、同時に提出する必要があります。
土地購入で住宅ローンを利用する際の流れについては「注文住宅のローンの流れ」の記事をご覧ください。
1-6.測量費用
測量とは、土地の境界を決めて面積を測る作業のことです。隣地との境界が明確になっていないと、隣地所有者との間で境界トラブルが起きる可能性があります。
測量費用は土地の売主が負担することも多いですが、ケースバイケースです。まずは、測量が必要かどうか不動産会社へ相談してみましょう。
- 【支払いタイミング】
- 決済日（引渡し日）に清算することが多い。
- 【測量費用の目安】
- 一戸建ての敷地で30万〜60万円程度
※測量費用は、土地の面積・形・隣接地の状況などによって変動します。
1-7.農地転用の費用
登記簿の地目が「畑」や「田」の土地を売買するときには、農地法に基づく許可（又は届出）が必要です。
「市街化区域」の場合は簡単な手続きで土地の地目を「宅地」に変更して家を建てることができるようになります。
「市街化調整区域」の場合は、農地を「宅地」にできない場合もありますし、変更するまで時間がかかります。
この届出や許可については行政書士に依頼することもできます。
- 【支払いタイミング】
- 決済日（引渡し日）に清算することが多いです。
- 【目安】
- 10万～20万円
家づくりのとびらコラム
土地購入の申し込み・契約時に必要になるかもしれない費用
土地を購入する際には、以下のような費用の支払いが必要となる可能性もあります。できるだけ自己資金でスピーディに支払うことができるように、事前に費用の要否、また必要な場合はその金額を確認しておきましょう。
- 申し込み時：申込証拠金
- 購入したい土地が見つかったら、まず初めに販売している不動産会社などに申し込みを行いますが、その際に「申込証拠金」を支払うケースがあります。
これは、申し込みの意思をハッキリ示すために、売主や不動産会社に支払うお金のことで、「予約金」「申込金」とも呼ばれます。
目安は1万～10万円くらいです。
申込証拠金は、正式に売買が成立すると手付金や印紙代の一部になるため、売買代金と別に発生する費用ではありません。
申込金は必ず支払わなければならない決まりはないものの、申込金を払うことで購入の意思を明確にできます。
- 契約時：手付金
- 売買契約の時には、手付金として、土地代金の一部を売主へ支払います。
手付金の相場は、土地代金の5～10％程度です。
例えば売買代金2,000万円の土地の手付金100万円を売買契約の際に支払ったなら、決済日（引渡し日）には残りの1,900万円を支払うことになります。
手付金は、契約が成立した証拠として支払われるもので、売買契約を買主の一方的な都合でキャンセルすると返金されないため注意しましょう。
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2.土地購入後にかかるお金
それでは次に、土地の購入後にかかる費用について見ていきましょう。
| 費用項目 | 必ず発生する？ | 支払いの時期 |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | ○（ただし家を建てれば還付金あり） | 購入の数ヶ月後 |
| 固定資産税・都市計画税 | ○（必須） | 毎年4月頃から4期に分けて |
| 取壊し費用 | △（古家が残っているときのみ） | 取り壊しのとき |
| 上下水道の負担金・加入金など | △（上下水道を利用したことがない土地など） | 着工時、または整備の翌年度 |
| 地盤調査費用 | △（建築費に含まれることもある） | 建築プラン作成時 |
2-1.不動産取得税
不動産取得税は、土地を取得した人に課税される税金です。
購入時に支払うのではなく所有権移転登記をしてから4～6か月後に都道府県から送られてくる納税通知書で支払います。
計算方法は「取得した土地の固定資産税評価額（課税標準）×3％」ですが、宅地の場合は評価額が2分の1になります（2024年3月末まで）。
土地の購入後3年以内に、一定の要件に当てはまる家を建てて申請をすれば軽減措置を受けられます。
2-2.固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点での土地の所有者に課税されます。そのため、購入した翌年から課税されるようになります（購入した年度の支払いについては、「1-4.固定資産税・都市計画税（日割り精算）」をご参照ください）。
1月1日時点で家が建っていると減額される制度があるため、土地を購入後に家を建てずに長期間保有していると税金が高額になってしまう可能性があります。
それを防ぐためにも、土地探しとハウスメーカー探しは同時に行い、工事の時期も年末年始をまたがない形でスケジュールを組む必要があります。「土地探し」と「ハウスメーカー選び」を同時に探すメリットについては、「6.「土地探し」「ハウスメーカー選び」を同時進行するべき4つの理由」で詳しく解説していますので、合わせてご参照ください。
2-3.取壊し費用（解体費用）
建物付きの土地を購入した場合、解体費用がかかります。
取壊し費用は家の面積や形状、立地によっても費用が変わるので、複数社から見積もりを取る事をおすすめします。また、交渉しだいでは、取壊し費用は売主負担となるケースもあります。
一般的な坪単価は構造により異なり、相場は次のとおりです。
【相場】取り壊し（解体）費用の坪単価（構造別）
- 木造：3万～4万円／坪
- 鉄骨造：4万～5万円／坪
- 鉄筋コンクリート造：5万円以上／坪
- 【取り壊し（解体）にかかる費用の目安】
- 延床面積35坪、木造2階建てのケースで120万～150万円
2-4.上下水道の負担金など
以前に住宅が建っていた土地の場合は、上下水道やガスなどの配管が引き込み済みの可能性があります。
そうでない場合には、上下水道を引き込む工事費用のほかに、「受益者負担金」「水道加入金」などが発生することがあります。
金額は自治体によって異なります。
- 【上下水道の負担金などにかかる目安】
- 5万～20万円
2-5.地盤調査費用
土地を購入して建物を建てる前には、地盤の強さを調べるための調査を行います。一戸建てを建てるときの地盤調査では「スウェーデン式サウンディング試験」が一般的です。
地盤調査の結果、地耐力が基準値に達していればそのまま建築することが可能ですが、地盤が弱ければ地盤改良工事が必要となります。
地盤調査や地盤改良工事の費用について詳しく知りたい方は、関連記事「安全な家を実現！「地盤調査」と「地盤改良」の費用と方法」をご参照ください。
- 【地盤調査にかかる費用の目安】
- 5万円程度
【ここがポイント】地盤調査費用が含まれているハウスメーカーもある
ハウスメーカー・住宅商品によっては、地盤調査費用が建設費用に含まれている場合もあります。諸費用をしっかり理解しておくことで、トータル費用を比較でき、損のないハウスメーカー選びができます。
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3.土地の購入時の費用シミュレーション
ここでは、土地を購入したときに発生する費用（土地そのものの売買代金を除いたもの）を具体的にシミュレーションしていきます。
| 仲介手数料 | 396,000円 |
|---|---|
| 売買契約書の印紙代 | 5,000円 |
| 登記費用（登録免許税、司法書士報酬） | 200,000円 |
| 住宅ローン関連 | 100,000円 |
| 合計 | 701,000円（約7％） |
| 仲介手数料 | 726,000円 |
|---|---|
| 売買契約書の印紙代 | 10,000円 |
| 登記費用（登録免許税、司法書士報酬） | 300,000円 |
| 住宅ローン関連 | 200,000円 |
| 合計 | 1,236,000円（約6.2％） |
※登記費用や住宅ローン関連費用は一例です。
このように、購入時の費用は売買代金や住宅ローンの内容によって変わってきますが、諸費用は土地そのものの代金に加えて、売買代金の5～10％程度が必要と思っておけばよいでしょう。
4.土地購入を含めた「家を建てる予算」の立て方
それでは次に、土地購入や諸費用も含めて、家を建てる予算の立てる方法について解説していきます。
4-1.まずは資金計画を立てる
初めに、マイホームの総予算を検討します。
住宅ローンは無理のない借入額を検討してみてください。
なお、住宅の建築費や住宅を建てるための土地の取得なら、贈与税の非課税枠があるため、ご両親や祖父母からの援助（生前贈与）が可能な方は、早めに打診しておきましょう。
総予算が出たら、土地にかけられる予算と建物にかけられる予算をイメージしていきます。以下の例のように、一覧にして項目を分けてバランスをみましょう。
| 総予算 | 3,500万円 | |
|---|---|---|
| 予算の内訳 | ||
| 土地の購入予算 | 土地代金 | 1,400万円 |
| 諸費用 | 100万円 | |
| 建物の購入予算 | 2,000万円 | |
これは仮の予算配分ですので、土地探し・ハウスメーカー選び・プランニングをしながら調整していくことになります。
4-2.土地の相場を調べて条件を絞る
次に、住みたいエリアの土地の相場を調べていきます。
現在、売りに出ている土地を検索してみると参考になりますが、値引きを見越して高めの金額で売りに出ている場合もあるのでご注意ください。
『HOME4U 家づくりのとびら』の「土地の相場検索」では、簡単な会員登録をしていただくことで、住みたいエリアの土地の相場が調べられます。
また、土地の探し方の流れやコツは「マイホームの土地購入の流れ」「土地の探し方・選び方」の記事で解説しています。
5.土地が予算オーバーしたときの対応策
もし希望のエリアの土地が高くて予算オーバーだとしても、すぐにあきらめる必要はありません。
土地の値段は、所在地だけではなく、土地の面積・形・道路の方位などによって変動します。
土地購入で予算をオーバーする際には、以下のポイントで削減できるかを検討してみましょう。
5-1.駅を一駅変える・駅やバス停から離れた場所にする
交通の便がよいことは、土地の価値を上げる要因のひとつです。快速や特急が停車する駅なら、一駅ずらしてみたり、駅までの少し離れた場所の土地を探したりしてみましょう。
5-2.小さめの土地にする
本格的な庭づくりに興味がない、また忙しくて外構の掃除などに手がまわらなそうという人は、できるだけコンパクトな敷地に無駄のない配置で建物を建てるほうが予算も抑えられて満足度も高くなることがあります。
5-3.南向き以外の土地にする
「南道路の日当たりのよい土地がいい！」と思っている人も多いですが、南道路の土地は高めです。例えば南北にやや細長い土地なら南道路以外でも日当たりが良く予算内に収まる土地が見つかる可能性があります。
5-4.長方形でない土地（旗竿地など）にする
整形でない土地は割安な値段で購入できます。経験豊富なハウスメーカ－や建築会社の力を借りれば、土地の形状を活かした家も設計可能です。旗竿地、またそれ以外の土地形状の種類についても調べ、検討してみましょう。
5-5.建物の予算を減らして土地の予算を増やす
低コストを得意とするハウスメーカーなどを選べば、建物の大きさや設備に妥協せずに予算を減らせることもあります。しかし、建物の費用を削減することで、住空間としての快適さが損なわれる可能性もあるため、どこまで行うかについては慎重な判断が必要です。
5-6.古家付きの土地を探してみる
注文住宅を建てるときには新しい分譲地を探す人が多いので、建て替えを前提に古家付きの土地を探してみると、安く購入できるチャンスがあります。
6.「土地探し」「ハウスメーカー選び」を同時進行するべき4つの理由
理想のマイホームを手に入れるためには、「土地探し」と「ハウスメーカー選び」を同時に進めるのがコツです。 同時進行するとなぜうまくいくのでしょうか？ 理由は以下の通り、4つあります。本章ではこの4つの理由について、詳しく解説します。
土地探しをハウスメーカーに依頼するメリットや、土地探しに強いハウスメーカーについて詳しく知りたい方は「ハウスメーカーに土地探しを依頼するメリット」の記事もご覧ください。
6-1.土地と建物の予算配分を調整しやすいから
ハウスメーカ－に相談しながら土地探しを進めれば、土地購入と住宅の建築にかかる総額を見ながら予算配分を調整できます。
また、家の間取りやハウスメーカーなどを検討していくうちに、「広い土地に低コストのハウスメーカーで建てたい」「どうしてもこのハウスメーカーで建てたいので、土地の予算を下げよう」などと条件が変わってくることが多いです。
「土地だけ先に決めたら、建物を妥協することになってしまった」といった失敗を避けるためにも、土地探しとハウスメーカー選びを同時に進めるのが理想です。
6-2.設計プランを確認してから土地を決めれば失敗しないから
自分にとっての理想の家は、どんな土地にでも建てられるとは限りません。
先に土地だけを決めてしまうと、「もう少し狭い土地で予算を抑えればよかった」「西道路か東道路のほうが気に入る間取りになったのに」などと後悔してしまうケースがあります。
土地の面積・間口・奥行・方位・法規制・環境しだいで、建築プランは変わってきます。
よさそうな土地が見つかったら、どんな間取りの家が建てられるか確認してから購入を決断することが大切です。とはいえ、条件の良い土地はすぐに売れてしまうので、なるべく早く「買付申込書」を出さなければ間に合わないかもしれません。
焦ってハウスメーカーを決める羽目にならないように、事前にハウスメーカーをほぼ決めておき、候補の土地が見つかったらすぐに建築プランを作ってもらってすばやく判断することをおすすめします。
6-3.土地代金に住宅ローンを使う場合は間取りプランが必要だから
土地の購入に住宅ローン（つなぎ融資）を使う場合は、審査のときに「予定の間取りプラン」を金融機関に提出する必要があります。土地だけ見つかっても、ハウスメーカーを全く決めていないと、間取りプランをすぐに提出できません。
土地が見つかったらすぐに設計できるようにハウスメーカーを絞っておくと、スムーズに進むでしょう。
6-4.土地探しに強いハウスメーカーもあるから
土地を探していることをハウスメーカーに伝えておくと、理想の物件に巡り会えるチャンスが高まります。
場合によっては、不動産情報サイトに公開されていない「掘り出し物件」に出会えるかもしれません。
例えば、次のような「土地探しに強いハウスメーカー」も存在します。
- 分譲地を自社で多く所有している
- 不動産仲介会社がグループ会社にある
- 独自のルートで土地の情報を集めている
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まとめ
それではおさらいです。
土地を購入するときには、土地の代金だけでなく、土地代金の5～10％前後の諸費用や税金がかかります。内訳は、仲介手数料、印紙代、登記費用、固定資産税等の日割り精算、住宅ローン手数料などです。
予算オーバーとならないように、諸費用も含めたしっかりとした資金計画を立てることが大切です。
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