長期優良住宅のメリット・デメリットは？減税や優遇制度、申請の流れを解説

変更日:

2024.08.21

新築住宅を建てる際は、国や自治体によって様々な補助金や税制優遇を受けられます。その中の1つが「長期優良住宅」です。

本記事を読むことで、長期優良住宅の特徴がわかり、長期優良住宅を建てるべきかどうかの判断がしやすくなりますよ。
住宅購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

注文住宅の商品別の特徴をもっとくわしく知りたい方は「注文住宅の住宅商品まとめ」の記事もご覧ください。

1.長期優良住宅は国の基準を満たした良質な住宅

長期優良住宅とは国が定める基準を満たした良質な住宅です。

長期間住み続けることを前提に建てられているため、住宅を建てた世代だけでなく次世代にも継承して住み続けることが可能です。

長期優良住宅は、以下のような特徴があります。

• 耐震性が高くて災害に強い
• 省エネで環境に優しい
• 快適で暮らしやすい
• 世帯ごとに家を建てる必要がなくなり、経済的にも余裕が生まれる
• バリアフリーで介護や子育てがしやすい

長期優良住宅は古くなった住宅を壊し、新しい住宅を建てるという「スクラップ&ビルド」を抑制できるため、地球環境にも優しく、最近のSDGsの考え方にもマッチしています。

耐震や住宅環境に求められるものの変化から、国として長期間にわたり住み続けられる良質な住宅を建てるために、補助金や税金の優遇措置などの政策が進められてきました。

なお、長期優良住宅の戸建て住宅の場合、以下の項目が評価基準となります。

また、長期優良住宅と似た高性能な住宅に、「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」という住宅もあります。ZEHの特徴も確認しながら、自身にとって最適な住宅を選ぶようにしましょう。

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2.長期優良住宅の6つのメリット

長期優良住宅を建てることで以下の6つのメリットがあります。

• 様々な税制の控除・減税を受けられる
• 住宅ローンの金利優遇を受けられる
• 地震保険料が割引される
• 補助金を受けられる
• 快適な家に長く住み続けられる
• 付加価値によって資産性が高くなる

メリットを得るためには自ら申請しなければならないものも多いため、しっかりと把握しましょう。それぞれについて解説します。

2-1.様々な税制の控除・減税を受けられる

長期優良住宅では以下のような税制の控除・減税を受けられます。いずれも期間や要件があるため、利用する際には内容を確認しましょう。

• 住宅ローン控除：控除限度額の拡大
• 不動産取得税：控除額の拡大
• 登録免許税：税率の引き下げ
• 固定資産税：減税期間の延長
• 投資型減税：費用の一部を所得税から控除
• 贈与税：非課税限度額の拡大

それぞれについて解説します。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、年末時点の住宅ローン残高の0.7%（上限4,500万円）を、最大で13年間所得税から控除できる制度です。なお、所得税から控除しきれなかった分は翌年の住民税から控除されます。

住宅ローン控除（減税）の控除額上限（年間）

• 長期優良住宅・・・35万円
• 一般住宅・・・21万円

年末のローン残高の0.7％もしくは35万円という設定があるため、一般住宅の控除限度額は273万円です。しかし、長期優良住宅の場合は控除限度額が455万円まで拡大されます。

つまり、一般住宅と比べ年間でおよそ15万円の差が出るのです。

参考：国税庁「認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を購入した際にかかる税金で、一般的な計算式は以下のとおりです。

一般住宅の控除額は1,200万円ですが、長期優良住宅の控除額は1,300万円に拡大されます。建物の評価額を2,500万円として計算してみましょう。

数万円の差ではありますが、長期優良住宅にすることで減税を受けられます。

参考：東京都主税局 「不動産取得税」

登録免許税

登録免許税とは、不動産を購入する際の所有権登記にかかる税金です。

長期優良住宅では以下の税率が適用されます。

上記のように、評価額4,000万円の住宅の場合、合計60,000円の減税効果があります。

参考：国税庁 「登録免許税の税額表」

固定資産税

固定資産税とは不動産を所有している場合、毎年納めなければならない税金です。

住宅を新築で取得した際には、固定資産税は3年間のあいだ、1/2に軽減されますが、長期優良住宅であれば、軽減期間が5年に延長されます。

新築住宅購入時の固定資産税の計算式は以下のとおりです。

評価額が3,000万円の場合「3,000万円×1.4×1/2＝210,000円」ですが、3年後には1/2の軽減措置がなくなり、固定資産税が増えてしまいます。長期優良住宅であれば、軽減期間が5年あるため、その分の金額を抑えられます。
なお、建物部分は毎年価値が下がるため、倍額とまではいきませんが、いずれ負担が増えることを理解しておきましょう。

参考：東京都主税局「認定長期優良住宅への軽減」

投資型減税

投資型減税は住宅ローンを使わずに現金で購入した際に利用できる制度です。住宅ローンを利用して購入した場合には利用できないため注意しましょう。

制度の内容は、長期優良住宅を建てるためにかかった「掛かり増し費用」の10%を所得税から控除できる仕組みです。控除限度額は650万円であるため、最大で65万円を所得税から控除できます。

なお、住宅ローン控除とは異なり、控除は1回しか利用できません。

参考：国税庁「認定住宅の新築等をした場合（認定住宅新築等特別税額控除）」

贈与税

不動産購入資金を親から援助してもらった際には、一定額が非課税となります。

消費税課税物件を購入する場合、以下の表の金額が非課税の対象です。

一般住宅の購入時には、親からの援助額1,000万円までは非課税になりますが、省エネ等住宅であれば1,500万円まで拡大されます。長期優良住宅は省エネ等住宅に該当するため、1,500万円までは贈与税がかからず、非課税扱いです。

参考：国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

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2-2.住宅ローンの金利優遇を受けられる

長期優良住宅は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した住宅ローンである「フラット35」を利用する際に金利優遇が受けられます。

フラット35では、長期優良住宅などの質の高い住宅を購入する際に、一定期間金利を引き下げる「フラット35S」という商品を用意しているためです。

フラット35Sでは、借入当初から5年間もしくは10年間、金利を0.25%引き下げられます。

参考：住宅金融支援機構「フラット35S」

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2-3.地震保険料が割引される

長期優良住宅は保険会社に所定の書類を提出することで、地震保険料の割引を受けられます。

地震保険は耐震等級によって以下のように保険料が決まっているためです。

なお、耐震等級を満たしていたとしても、それを証明する書類がなければ割引は受けられません。書類を紛失しないように注意しましょう。

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2-4.補助金を受けられる

長期優良住宅は以下のような補助金を受けることができます。

地域型グリーン化事業

長期優良住宅は地域型グリーン化事業の補助金を最大で110万円受けられます。（2023年1月現在）しかしながら、全ての長期優良住宅が補助金を受けられる訳ではありません。補助金の適用には一定の要件があるため注意しましょう。

• 国交省の採択を受けた中小工務店で木造住宅を建築する
• 原則として地域で採れた木材を使用する

住宅を建てる前から検討しなければ、要件に該当するのは難しいでしょう。興味のある方は事前に調べておきましょう。

参考：一般社団法人木を活かす建築推進協議会「地域型住宅グリーン化事業とは？」

こどもエコすまい支援事業

新たに打ち出された「こどもエコすまい支援事業」では、若い世代の夫婦、子育て世帯が家を建てる際に補助金をもらえるという仕組みです。

長期優良住宅の場合、2022年10月1日以降に新基準で認定申請した住宅が対象となります。
補助金額は、1戸につき100万円です。

以下の条件に当てはまる場合は、必ず検討するようにしましょう。

• 子育て世帯：申請時点で2004年4月2日以降に生まれた子どもがいる
• 若者夫婦世帯：申請時点において夫婦であり、いずれかが1982年4月2日以降に生まれた

参考：こどもエコすまい支援事業　公式HP

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2-5.快適な家に長く住み続けられる

長期優良住宅を建てることで、快適な家に長い期間住み続けられます。省エネ住宅は、夏や冬でも室内環境が快適なだけでなく、建物自体にも負荷がかかりにくい特徴があります。

日本は湿度の高い国ですが、断熱材にこだわり、湿度調整を適切に行うことで、住宅の寿命も長くなるのです。一世代だけでなく、次世代も継続して住み続けられる家になるでしょう。

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2-6.付加価値によって資産性が高くなる

長期優良住宅は資産価値が高いです。もし将来住宅を売却することになったとしても「長期優良住宅であること」がアピールポイントになります。耐震性能など一定の要件を満たしている長期優良住宅は買い手の安心材料になり、買い手の安心感に繋がるためです。

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3.長期優良住宅の3つのデメリット

長期優良住宅は多くのメリットがある一方でデメリットもあります。

長期優良住宅のデメリットは以下の3つです。

• 申請費用・手間がかかる
• 建築コストの増加や工期の長期化が懸念される
• 建てた後に維持費・定期的なメンテナンスが必要になる

メリットとデメリットを比較したうえで、長期優良住宅を建てるかの判断をしましょう。

それぞれのデメリットについて解説します。

3-1.申請費用・手間がかかる

長期優良住宅は一般住宅を建築するよりも申請費用と手間がかかります。設計図書類の作成費用や、認定手数料、手続きの代行手数料などを含めると20万〜30万円ほどの費用がかかります。

手続きはミスがないように代行を依頼するのがおすすめですが、ハウスメーカーによって価格が異なるため、費用を抑えるためには複数社に相談した方がいいでしょう。

3-2.建築コストの増加や工期の長期化が懸念される

一般住宅よりも性能の高い住宅を建てることになるため、建築コストが高くなります。複数社に相談をして、納得のできるハウスメーカーを選ぶのもいいでしょう。

また、基準に適合しているかのチェックなどに時間がかかるため、通常の住宅よりも着工が開始されるまで1ヶ月程の遅れが出るケースがあります。手続きに慣れているハウスメーカーであればスムーズに進む傾向にあるため、そういったポイントで選ぶのもおすすめです。

3-3.建てた後に維持費・定期的なメンテナンスが必要になる

長期優良住宅は、建てた後にも維持費や定期的なメンテナンスが必要です。評価基準に維持管理も組み込まれているため、おろそかにしてはいけません。メンテナンスを怠ることで認定から外されてしまうリスクもあります。

次世代を含め長い期間住むことが前提になるため、住宅の性能が落ちないようにするためにも、しっかりと維持管理をしましょう。

以上が、長期優良住宅のメリットとデメリットです。
デメリットも理解したうえで長期優良住宅を前向きに検討するなら、次は、実際に長期優良住宅を得意とするハウスメーカーから住宅プランを提案してもらいましょう。

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4.長期優良住宅認定までの流れ

ここからは長期優良住宅について以下の内容を解説します。

• 認定までの6ステップ
• 必要書類・申請費用

住宅が完成するまでに手間のかかる長期優良住宅ですが、流れを把握しやるべきことを明確にしましょう。なお、一般的な注文住宅を建てる流れについては、以下の記事で解説しているため、一般住宅の流れと比較してみましょう。

4-1.認定までの6ステップ

長期優良住宅認定までの流れは6ステップです。

1. 長期優良住宅が得意なハウスメーカー探し
2. 技術的審査の依頼
3. 適合証の交付
4. 認定の申請
5. 認定
6. 着工・完成

着工が開始されるまでに5ステップもあるため、一般住宅よりも時間がかかるイメージができるでしょう。基本的に手続きは全てハウスメーカーなどを通じて行います。
つまり、最初のハウスメーカー探しが重要なポイントになることをよく理解しておきましょう。

4-2.必要書類・申請費用

申請時に必要な主な書類は以下のとおりです。

• 認定申請書
• 設計内容説明書
• 配置図
• 各種図面
• 各種計算書

どれも専門的な内容になるため、不安に感じてしまいますが、基本的には全てハウスメーカーに依頼するため詳細を把握する必要はありません。

ハウスメーカーとの打ち合わせ時に、どのタイミングでどのようなものが必要になるのかを、ある程度明確にしておきましょう。

申請にかかる費用は自治体によって異なりますが1万〜5万円程です。

参考：一般財団法人住宅金融普及協会「長期優良住宅業務 必要書類一覧表」

5.長期優良住宅を建てる際の4つの注意点

人生において大きな買い物である住宅購入には、気をつけるべきことが多くありますが、その中でも長期優良住宅は手続きなどが多いため、より注意しなければなりません。具体的には以下の4つに注意しましょう。

• 長期優良住宅が得意なハウスメーカーを選定する
• 工事着工前に申請が必要
• 建築コストと節税費用等を比較する
• 「グリーン住宅ポイント」の利用など複合的に検討する

それぞれについて解説します。

5-1.長期優良住宅が得意なハウスメーカーを選定する

ハウスメーカーを選定する際には、長期優良住宅が得意かどうかを重視しましょう。中には、長期優良住宅への対応自体をしていないハウスメーカーもあります。長期優良住宅を得意としている会社であれば、これまでのノウハウから手続き関係がスムーズに進むだけでなく、家づくりについて安心して相談できます。

5-2.工事着工前に申請が必要

長期優良住宅は着工前に申請が必要です。工事着工前に申請するのを忘れていた、申請漏れがあったとなっては建物が出来上がったとしても認定を受けられません。

そのようなことを発生させないためにも、長期優良住宅の経験が豊富なハウスメーカーに依頼するのがおすすめです。また、ハウスメーカーだけを確認するのではなく、経験豊富で安心して任せられる担当者に依頼しましょう。

5-3.建築コストと節税費用等を比較する

建築コストと節税費用等の比較も忘れてはいけません。長期優良住宅は様々な税制控除や優遇、割引を受けられますが、全体の費用は別途考える必要があります。

控除や優遇を目当てに長期優良住宅を建てる訳ではありませんが、明らかにコストが高く、見合わない場合には何か削れる部分がないか、改めて予算オーバーについて考えてみましょう。

5-4.「グリーン住宅ポイント」の利用など複合的に検討しよう

新築住宅を建てる際には様々な補助金や税制優遇制度があります。

主なものは以下のとおりです。

• 住宅ローン控除
• 地域型住宅グリーン化事業
• ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）支援事業

各種制度の中には併用して使えるものと使えないものがあるため注意しましょう。上記の中では長期優良住宅は、「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）支援事業」「地域型住宅グリーン化事業」の併用はできません。

国や自治体の補助金・減税などの特例はしっかりと活用することで、費用削減につながります。さらに、ただ活用するだけでなく、良い家を建てるためには、活用したい税制特例や補助金の実績がしっかりとあるハウスメーカーに依頼するのが大切です。

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まとめ

本記事では長期優良住宅のメリット・デメリットや、税制優遇、メンテナンス・維持費用について解説しました。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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