土地購入は「土地先行融資」で住宅ローン利用可能！メリット・デメリット、注意点は？

変更日:

2024.01.19

注文住宅を建てる際に、住宅自体を契約する前にまず土地を購入するケースがあります。

しかし、土地だけを購入する場合には通常は住宅ローンが組めません。

このような時には、土地先行融資を活用することで、住宅ローンを利用することが可能になります。

土地を先行して購入しながら住宅ローンを検討する場合は、ご自身の状況に応じて、つなぎ融資の利用も検討する必要があります。

本記事を読んでいただければ、土地購入資金や住宅ローンへの理解が深まり、どのような対応をするべきかがわかるでしょう。
注文住宅を建てるために土地を探している方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの相談窓口を探している方は「住宅ローンの相談窓口」の記事もご覧ください。

1.土地先行の購入だけでは住宅ローンが組めない？その理由は？

はじめに結論から確認すると、一般的には土地先行の購入だけではそのまま住宅ローンを利用することはできません。

なぜなら、住宅ローンとはマイホームを建築する際の費用のために利用できるローンだからです。

具体的には以下の2つの理由が挙げられます。

以下より１つずつ解説します。

1-1.本当にマイホームを建てるかが確定していないため

土地を購入する場合、その理由がマイホームを建築するためと限りません。
また、マイホームを建築する目的で購入していても、最終的に建築するのかを証明できない段階で土地を購入する場合もあります。

そうした「住まい」以外への融資を防ぐために、実際にはマイホームを目的として事前に土地を購入した場合でも、土地購入だけを先行して行う際には住宅ローンの対象外になってしまうのです。

1-2.住宅ローンの抵当権設定（担保）として成立しない

住宅ローンには「抵当権設定登記」が必須であることも、土地先行での購入をした場合に住宅ローンの対象外となる理由のひとつです。

抵当権とは、もしも支払いが滞ってしまった場合のために土地や建物を担保とする権利を指す言葉で、抵当権設定登記をしておくことで貸し倒れなどを防止しています。

土地購入費用が必要になる時期は家の完成前です。住宅ローンは基本的に家や家が建っている土地を担保にしますが、担保とする家がまだない状態では成立せず、融資を実行することができないのです。

そのため、土地購入を含むマイホーム新築を行う際には、土地と建物を一本化して住宅ローンを組み、つなぎ融資を活用するケースが多いとされています。

しかし場合によっては、土地先行融資を利用し、土地の購入時から融資を受けるという選択肢もあります。

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2.土地先行購入時に検討できる融資の種類

住宅ローンのお金が支払われるタイミング（融資実行日）は、マイホームが完成して建物の引き渡しがある日に設定されています。

しかし、住宅を建てる際には住宅ローンの融資実行日以前にも大きな金額がいります。土地の購入代金や建築工事の着工金、上棟時の中間金などの支払いのための金額は、融資実行前に必要です。

土地を先行して購入する際に、自分の蓄えだけではまかないきれず、何らかの融資が必要な場合には、つなぎ融資や土地先行融資を検討します。

それでは、つなぎ融資や土地先行融資について、どのような融資なのかを詳しくチェックしていきます。

2-1.つなぎ融資

つなぎ融資とは住宅ローンが融資実行された日までの「つなぎ」として利用する融資のことです。土地先行購入時に検討する融資としてはもっとも一般的なものだといわれています。

住宅が完成し、住宅ローンが実行されれば、つなぎ融資の金額を清算しなければなりません。
清算する方法は以下の2種類です。

担保がある住宅ローンとは違い、無担保のローンとなるため、つなぎ融資は一般的に2～4%のやや高めの金利が設定されています。

別々の金融機関でつなぎ融資と住宅ローンを借りることは難しく、基本的には住宅ローンもつなぎ融資も同じ金融機関で申請します。

2-2.土地先行融資

土地先行融資とは、住宅の融資の前に土地部分の融資を先行して受けられるローンのことです。

土地先行融資は分割融資（1つの融資に対しての支払いタイミングを分割する契約を指す）のひとつで、土地購入時に融資を受けたい方におすすめの融資方法です。

住宅ローンの金利で利用できるため、つなぎ融資よりも金利が低くできることがメリットです。
ただし、つなぎ融資と違い、抵当権が発生するため、土地そのものの抵当権登記が必要となります。

また、住宅を建てる証明として、審査の際は建物の正式な見積書や図面が必須です。（詳細は5章で解説）
土地先行融資を利用したい方で、すでに気になる土地がある方は、すぐにハウスメーカー探しを始める必要があるということです。

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3.土地先行融資とは？メリット・デメリット比較、注意点

土地先行融資とはどのようなものか、メリットやデメリット、注意点を確認しながらさらに詳しくチェックしていきましょう。

3-1.土地先行融資は住宅ローンと同等の低金利で借りられる仕組み

土地先行融資は、以下の2つの条件をクリアすることで、つなぎ融資と違って住宅ローンと同等の低金利で借り入れができ、土地購入時の融資を受けることが可能となる融資方法です。

土地先行融資の場合、土地の購入時点では、土地の部分のみの担保となり、まだ建てられていない建物分は担保されません。そのため、土地購入費の融資限度額は土地評価額から算定した金額です。

土地購入時の申込金や手付金は自己資金から支払います。
手付金は土地の売買契約書に記載する金額の一部だとして扱われるため、自己資金から支払った金額も融資額に入れるように選択できるといわれていますが、詳しくは実際に依頼する金融機関に確認してみましょう。

土地先行融資の融資実行時期は、土地の引き渡しの際です。

3-2.土地先行融資を利用するメリット

土地先行融資を利用するメリットは、以下のとおりです。

土地先行融資を利用するうえでとくに大きなメリットは、自己資金が少ない方でも土地購入とマイホームの新築ができることでしょう。

住宅と土地を一本化して契約する場合、住宅ローンの融資実行が土地の代金の支払い時期に間に合わないため、高額な土地代金を自己資金、もしくはつなぎ融資で支払う必要が出てしまいます。

しかし、土地先行融資を利用できれば土地購入時に融資実行されるため、自己資金や金利の高いつなぎ融資への負担が減り、気に入った土地を取得しやすくなるのです。

また、土地先行融資は住宅ローンとなるため、住宅ローン控除が適用されます。
ただし条件があるため、詳しくは「6.土地先行融資で住宅ローン控除を適用する際の注意点」を参考にしてください。

なお、つなぎ融資の場合はその融資を受けている時点では住宅ローン控除適用とならないものの、住宅ローンの融資実行とともに、借入金によって返済されます。
そのため、最終的には土地購入費用についても住宅ローン控除の対象となります。

3-3.土地先行融資を利用するデメリット

対して、土地先行融資を利用するデメリットは以下のとおりです。

なお、ローン手数料として必要な金額の相場は1回につき3万～5万円で、契約書の印紙代は金額に応じて変わります。

また、土地先行融資を含め、分割融資は回数に制限があるケースが多く、新築工事の契約金・着工金などの土地代金以外の支払いでは使えなくなる可能性があることにも注意が必要です。

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4.「土地先行融資」「つなぎ融資」のどちらがよいかを判断する方法

先述のとおり、土地を先行して購入する際に融資を検討する場合は、つなぎ融資か土地先行融資を利用します。

これら2種類の融資方法のうち、どちらの融資にしたほうがよいかを考えてみましょう。

4-1.トータルの支払い金額で比較する

土地先行で購入する費用を融資してもらう場合、「住宅ローンと比較すると少し金利は高いものの、金利の安い土地先行融資が使える」というメリットがあります。

しかし、一概に金利を比較するだけで判断するのは早いです。

つなぎ融資でも、「高金利のつなぎ融資を利用することになるが、住宅ローン自体の金利が安いケース」があります。
その場合、工期が長くならず、住宅ローンの融資実行が早ければ、高金利のつなぎ融資を利用する期間が短くて済み、トータルの支払い金額が安くなるかもしれません。

ただし、住宅ローンの実行までの期間が長ければ、つなぎ融資の利息支払い期間が延び、トータルの支払い金額が高くなります。工期は天候や災害などで伸びる場合もあるので、注意が必要です。

一概にどちらを選べば必ず安くなるとはいえません。
検討する場合には、実際の状況にあわせてトータルの支払い金額をシミュレーションし、トータルでの支払い金額を比較してみましょう。

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4-2.土地購入から完成まで時間がかかる場合は「土地先行融資」がおすすめ

土地購入から完成まで時間がかかる場合については、つなぎ融資よりも金利が低い「土地先行融資」がおすすめです。

先述した通り、つなぎ融資を利用する場合には、住宅ローンの融資実行日となる引き渡し日まで、つなぎ融資の高金利分の支払いが発生します。
工事期間が長くなるなど、住宅の引き渡し日まで期間がかかり、住宅ローンの融資実行が遅れてしまえば、その分、つなぎ融資の金利支払い金額が膨れ上がってしまいます。

土地の購入から住宅の完成までの時間がどれほどかかるのか、しっかりと確認し、その分の負担も含めて検討しましょう。

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5.土地先行融資（2本立て）を利用して家を建てる流れ

実際に土地先行融資を利用して家を建てるケースの流れをチェックしていきます。

土地先行融資を利用する場合の流れは以下のとおりです。

1.土地先行融資を利用できる金融機関・ハウスメーカーを探す
土地先行融資を選択できるようになっている金融機関は多くなく、地方銀行は提供していない可能性があります。

まずは金融機関探しからはじめましょう。
また、同時にハウスメーカーを決める必要があります。

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2.審査に必要な書類を準備する
土地先行融資の審査のために必要となる書類は、以下のとおりです。

土地に関する資料だけではなく、建築予定の建物に関する資料も必要となることに注意しましょう。

まずは仮審査をおこなうため、この時点での建築予定の建物に関する資料は仮の書類でも構いません。
しかし、大幅な変更があった場合には再審査になる可能性があるため注意が必要です。

3.土地についての本申し込みをおこなう
金融機関の審査に通ったら、まずは土地についてのみ、本申し込みをおこないます。

4.融資を受けた銀行で土地に関するローン契約を結ぶ
融資を受ける銀行・金融機関で土地に関するローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。

5.土地に関するローンの融資実行日に融資を受ける
先に土地に関する融資を受けます。

6.建物についての本申し込みをおこなう
続いて、建物の融資についての本申し込みをおこないます。

7.融資を受けた銀行で建物に関するローン契約を結ぶ
融資を受ける銀行・金融機関で建物に関するローン契約（金銭消費貸借契約）を結びましょう。

8.融資実行日に融資を受ける
建物の完成・引き渡しとともに、建築資金についても融資を受けます。

ご自身の状況・条件に合わせてハウスメーカーを探したい方、やるべきことやスケジュール感を知りたいという方は、無料サービスを活用することも視野に入れましょう。

自分たちだけで情報を調べたり整理をしたりするよりも、効率的に家づくりを進められるはずですよ。

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6.土地先行融資で住宅ローン控除を適用する際の注意点

土地先行融資を使って住宅ローン控除を適用する際の注意点は、以下のとおりです。

それぞれチェックしていきましょう。

6-1.土地先行でも住宅ローン控除の適用は可能だが「条件」がある！

土地先行融資を利用した場合、住宅ローン控除を適用できます。
しかし、適用には条件があるため注意しましょう。

原則として、土地を購入しただけでは住宅ローン控除は受けられません。
ただし、土地先行融資を利用した場合、以下のような条件を満たせば住宅ローン控除が受けられます。

6-2.土地・建物の名義、ローンの名義に注意

住宅ローン控除を受ける場合には、土地や建物の名義、ローンの名義に注意が必要です。
たとえば、土地の名義人になっていたとしても、建物の名義がないと住宅ローン控除を受けることができません。

また、共有名義になっている場合には、該当する人物の持分割合によって控除額が決まります。
持分割合とは、1つの不動産を複数人で所有する際に共有者それぞれが持つ所有権の割合のことです。

持分割合は各名義人が住宅購入の際に支払った金額に応じて決まり、住宅ローンを含む名義人の支払った額から不動産の購入代金を割って算出されます。

6-3.建物のローンが土地よりも先に完済されてしまうと控除が受けられない

土地と建物を一本化した状態で住宅ローンを組むケースと違い、土地先行融資を利用した場合には建物のローンと土地のローンの完済時期が異なる場合があります。

建物のローンが土地のローンより先に完済されてしまうと、住宅ローン控除が受けられなくなってしまうため、注意が必要です。融資の申し込みをする際や繰り上げ返済をする際には、ローンの完済時期にも気を付けましょう。

まとめ

住宅ローンとは居住用の住宅建築費用に利用できるローンのため、一般的には土地先行の購入だけでは住宅ローンを組むことはできません。

しかし、土地先行融資であれば、マイホームを建てるという根拠と土地という担保がある状態で借りられるため、住宅ローンと同等の低金利にできます。
また、土地先行融資の部分に対しても条件を満たせば住宅ローン控除の対象とすることが可能です。

土地先行融資を受けるのであれば、住宅ローン控除の対象とするために、土地や建物の名義、ローンの名義、ローンの完済時期などの条件を確認し、適切な対応をとりましょう。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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